재건축 투자 수익률 계산법, 제대로 아는 사람이 적습니다
부동산 재건축 투자, 겉보기엔 수억원이 남는 것 같지만 실제 수익률은 어떨까요?
이 글에서는 재건축 투자 시 꼭 따져야 할 수익률 계산 방법을 단계별로 알려드립니다.
📌 재건축 투자 수익률, 어떻게 계산하나요?
기본 공식은 다음과 같습니다.
수익률(%) = (매도금액 - 총투자금액) / 총투자금액 × 100
1. 매도금액 (예상 분양가 기준 시세)
- 준공 후 해당 단지의 실거래가 또는 인근 시세를 참고
2. 총투자금액
- 기존 매입가 (조합원 지위 취득 비용)
- 추가분담금 (건축비, 정산비용 등)
- 기회비용 (장기간 묶이는 자금의 이자)
- 세금 및 기타 비용 (취득세, 중개수수료, 보유세 등)
예시로 계산해보면?
예를 들어 아래와 같은 조건이라면:
- 조합원 입주권 매입: 7억
- 추가분담금: 2억
- 기타비용(세금+이자): 1억
- 총투자: 10억
- 준공 후 시세: 14억
수익률 = (14억 - 10억) / 10억 × 100 = 40%
✅ 꼭 체크할 주의사항
- 장기간 자금이 묶이는 점: 평균 5~8년 소요
- 불확실한 추가분담금: 공사비 상승, 사업 지연 등
- 세제 변화 리스크: 보유세·양도세 정책 확인 필수
마무리
재건축 투자는 눈에 보이는 이익보다 복잡한 계산이 필요합니다. 정확한 수익률 계산과 더불어 사업의 리스크, 정부정책 변화까지 모 두 고려해야 진짜 ‘남는 투자’를 할 수 있어요.
